Pronájem bytu vypadá jednoduše: najdete nájemníka, podepíšete smlouvu, dostáváte nájem. Realita je ale složitější. Většina problémů, které pronajímatele trápí, má kořeny v rozhodnutích učiněných ještě před nastěhováním. Podívejme se na pět chyb, které se opakují nejčastěji.
1. Výběr podle sympatií, ne podle dat
"Byl tak milý, vypadal spolehlivě." Tohle slýcháme od pronajímatelů, kteří si vybrali špatného nájemníka. Sympatický první dojem je důležitý, ale nestačí.
Osobní sympatie jsou silný signál, ale měly by být posledním krokem v rozhodování, ne prvním. Nejprve prověřte bonitu, zaměstnání a reference. Teprve pak zvažujte, zda jste si s člověkem sedli.
Problémový nájemník může být velmi příjemný v komunikaci a přesto neplatit nájem nebo byt opotřebovat nad běžnou míru.
2. Spoléhání na ústní dohody
"Dohodli jsme se, že nebude kouřit." "Říkal, že bude mít maximálně dva psy." Ústní dohody v nájemních vztazích prakticky neexistují.
Pokud to není ve smlouvě, pro právní účely to nenastalo. Každá podmínka, která je pro vás důležitá, musí být v nájemní smlouvě nebo v předávacím protokolu. Kouření, zvířata, počet osob v domácnosti, způsob platby, termíny kontrol bytu. Všechno písemně.
3. Přeskočení předávacího protokolu
Předávací protokol je váš hlavní nástroj při ukončení nájmu. Bez podrobné dokumentace stavu bytu při nastěhování nebudete mít argument při sporu o škody.
Protokol by měl obsahovat:
- Fotografii každé místnosti a klíčových prvků (dveře, okna, kuchyňská linka, koupelna)
- Popis stavu povrchů, vybavení a spotřebičů
- Stavy elektroměru, plynoměru a vodoměru
- Počet a typy předaných klíčů
Čím detailnější protokol, tím méně prostoru pro spory.
4. Příliš nízká kauce
Zákon umožňuje požadovat kauci až do výše šestinásobku měsíčního nájmu. Spousta pronajímatelů se spokojí s jedním nebo dvěma měsíci.
Kauce chrání proti neplacení posledních měsíců nájmu a pokrývá škody nad rámec běžného opotřebení. Pokud nájemník přestane platit a jeho vystěhování trvá tři měsíce, jednomíněsíční kauce nestačí ani zdaleka.
Doporučujeme jako minimum dva měsíce, ideálně tři, zejména pokud pronajímáte zařízenou nemovitost.
5. Žádná prověrka v registrech dlužníků
Insolvenci nebo exekuci zájemce nenajdete v průkazu totožnosti ani při osobním setkání. Potřebujete to aktivně ověřit.
Insolvenční rejstřík je veřejně přístupný a prohledání trvá minuty. Prověření v Centrální evidenci exekucí stojí kolem 60 Kč. To je zanedbatelná cena oproti riziku nájemníka, který se potýká s exekutory.
Pamatujte: zájemce musí dát souhlas s prověřením v registrech. Pokud odmítne, máte odpověď.
Co s tím
Každá z těchto chyb se dá eliminovat důsledným procesem. Sepište si checklist kroků, které projdete u každého zájemce, a nedělal výjimky. Dobrý nájemník pochopí, proč prověřování proběhlo, a nebude z toho nervózní.
Pokud nechcete celý proces řešit sami, NajdiNájemníka.cz provede prověření za vás a předá vám shortlist kandidátů s jasným hodnocením. Zadejte byt zdarma a zjistěte, jak to funguje.