Rejstříky dlužníků v ČR: Průvodce pro pronajímatele

Prověření v rejstřících dlužníků patří k nejúčinnějším nástrojům, které má pronajímatel k dispozici. Přesto ho mnoho pronajímatelů přeskakuje, protože si nejsou jistí, kde hledat, kolik to stojí nebo jak s výsledky pracovat. Tento průvodce to vysvětlí krok za krokem a ukáže, co přesně jednotlivé rejstříky prozradí.

Proč rejstříky kontrolovat

V Česku je podle dostupných dat v exekuci řádově stovky tisíc lidí a desetitisíce dalších procházejí insolvencí. To znamená, že pravděpodobnost, že na takového zájemce narazíte, není zanedbatelná, zvlášť ve větších městech a u levnějších bytů. Záznam v rejstříku přitom přímo ovlivňuje schopnost platit nájem: při exekuci nebo oddlužení je část příjmu zákonně zabavována ve prospěch věřitelů a zájemci zbývá méně, než kolik vydělá.

Rejstříky jsou navíc tvrdá, ověřitelná data. Na rozdíl od dojmu z prohlídky nebo ústního tvrzení o příjmu si je můžete sami ověřit u zdroje. Proto by kontrola registrů měla být standardní součástí prověření každého vážného zájemce.

Tři klíčové rejstříky

ISIR: Insolvenční rejstřík

ISIR je veřejný insolvenční rejstřík, který spravuje Ministerstvo spravedlnosti. Najdete ho na isir.justice.cz a vyhledávání podle jména a data narození je zcela zdarma.

Co zjistíte: jestli proti zájemci běží nebo v minulosti běželo insolvenční řízení, v jaké je fázi a jakou formou se dluhy řeší. Nejčastější formou je oddlužení, tedy splátkový kalendář na 3 nebo 5 let, po jehož dobu je část příjmu zabavována.

Jak na to: zadejte jméno a příjmení, ideálně doplňte datum narození, abyste odlišili lidi se shodným jménem. Pokud najdete shodu, otevřete spis a podívejte se na aktuální stav řízení.

CEE: Centrální evidence exekucí

Centrální evidenci exekucí provozuje Exekutorská komora ČR a najdete ji na ceecr.cz. Na rozdíl od ISIR je nahlížení zpoplatněné, jeden dotaz na osobu stojí kolem 60 Kč.

Co zjistíte: kolik exekucí je proti zájemci aktuálně vedeno, kdo je exekutorem a v jaké jsou fázi. I jedna aktivní exekuce je důležitý signál, více exekucí proti jedné osobě je vážné varování.

Jak na to: vyhledáváte podle jména a data narození. Výpis dostanete elektronicky a slouží jako oficiální doklad o tom, co bylo v daný okamžik v evidenci.

SOLUS a bankovní registry

SOLUS je zájmové sdružení, které vede registry dlužníků z řad bank, nebankovních věřitelů, telefonních operátorů a dalších firem. Na rozdíl od ISIR a CEE není veřejně přístupný, nahlížet do něj lze jen přes partnerské služby a obvykle se souhlasem zájemce.

Co zjistíte: historii problémů se splácením u členských firem, tedy například nezaplacené faktury za telefon, neuhrazené splátky úvěrů nebo nedoplatky. Doplňuje obraz o závazcích, které se v ISIR ani CEE neobjeví, protože ještě nedospěly do fáze exekuce nebo insolvence.

Souhlas a GDPR: na co si dát pozor

ISIR i CEE jsou veřejné evidence, takže do nich nahlížet smíte i bez výslovného souhlasu zájemce. Jakmile ale začnete osobní údaje zájemce systematicky shromažďovat, ukládat a zpracovávat, vztahuje se na vás GDPR. Pro komerční registry typu SOLUS je souhlas zájemce nezbytný vždy.

Praktické doporučení: nechte si od každého vážného zájemce podepsat souhlas se zpracováním osobních údajů a s ověřením v registrech, ať písemně nebo elektronicky. Není to jen formalita, je to ochrana pro vás v případě sporu. Údaje uchovávejte jen po dobu, kdy je skutečně potřebujete, a po výběru nájemníka data neúspěšných zájemců smažte.

Jak číst výsledky

Záznam v rejstříku není vždy automatické vyřazení, ale vyžaduje opatrnost a doplňující otázky:

• Aktivní exekuce: nejvážnější signál, část příjmu je zabavována, riziko neplacení nájmu je vysoké
• Probíhající oddlužení: zájemce řeší dluhy, po dobu splátkového kalendáře mu zbývá méně příjmu, ověřte, kolik mu reálně zůstává po srážkách
• Ukončená insolvence v minulosti: člověk si prošel oddlužením a dnes může být finančně stabilní, posuzujte podle aktuálního příjmu a chování
• Čistý záznam ve všech rejstřících: dobré znamení, ale nenahrazuje ověření bonity a referencí

Vždy kombinujte výsledky z registrů s ověřením příjmu a referencemi. Rejstříky vám řeknou, co je v minulosti pokazilo, bonita a reference zase to, jak na tom zájemce je dnes.

Časté chyby při kontrole rejstříků

I když je práce s rejstříky jednoduchá, pronajímatelé v ní opakovaně dělají několik chyb, které celé prověření znehodnotí:

• Vyhledávání jen podle jména bez data narození: u běžných jmen snadno najdete shodu s úplně jiným člověkem, nebo naopak shodu přehlédnete. Vždy doplňte datum narození.
• Kontrola jen jednoho rejstříku: insolvence se neobjeví v evidenci exekucí a naopak. Pro úplný obraz potřebujete projít ISIR i CEE.
• Spoléhání na čestné prohlášení zájemce: tvrzení "žádné dluhy nemám" není důkaz. Ověřte si to sami u zdroje, stojí to pár desítek korun.
• Zastaralý výpis: stav v registrech se mění. Výpis starý několik měsíců už nemusí platit, ověřujte aktuálně před podpisem smlouvy.
• Žádný podepsaný souhlas: bez souhlasu se zpracováním údajů se zbytečně vystavujete riziku sporu podle GDPR.

Vyhnout se těmto chybám je polovina úspěchu. Druhá polovina je výsledky správně přečíst a spojit je s ověřením bonity a referencí.

Jak prověření v registrech zrychlit

Nahlédnout do jednoho rejstříku je otázka pár minut. Problém nastává, když máte víc zájemců a chcete každého ověřit ve všech registrech, doplnit to o bonitu a reference a vše vzájemně porovnat. To už je práce na hodiny.

NajdiNájemníka.cz proto kontrolu registrů zařazuje do standardního pětikrokového prověření každého zájemce: krok exekuce ověřuje Centrální evidenci exekucí, krok insolvence prochází ISIR. Výsledky se promítají do celkového skóre 0 až 100, takže pronajímatel vidí na jednom místě, kdo je nejbezpečnější volba, a nemusí sám obcházet jednotlivé evidence.

Závěr

Rejstříky dlužníků jsou nejtvrdší a nejlevnější způsob, jak odhalit finanční problémy zájemce ještě před podpisem smlouvy. ISIR je zdarma, nahlédnutí do CEE stojí pár desítek korun a obojí vám může ušetřit desítky tisíc na neplaceném nájmu a vyklizení. Udělejte z kontroly registrů samozřejmou součást prověření a vždy ji doplňte podepsaným souhlasem zájemce.

Chcete mít kontrolu exekucí i insolvence vyřešenou automaticky u každého zájemce? Zadejte byt na NajdiNájemníka.cz a prověření necháte na nás.